先週、住宅ローンの本審査申込をしてから、毎日がめっちゃ忙しいです。
本当なら何もしなくても良いというか、本審査結果待ちで後は金銭消費貸借契約契約（金消契約）を待つだけですが、住宅ローンのメインは本審査ではなく金消契約です。
ここが本番ですので、準備をしっかりとしていきたいです。
ということで、返済方法をあれこれ考えています。
住宅ローンの返済方法は大まかに分けて
・変動金利
・固定金利
・ミックス（金利変動と固定金利の合わせ技）
になります。
短期なら金利変動が圧倒的にお得です。
何十年と及ぶ返済なら世情次第で変わってきます。
うちも本審査前までは変動金利一択かなって思ってました。
ここ20年ぐらいずっと変動金利は最低金利みたいなものでしたので、コロナとかなかったらあまり考えずに変動金利を選んでいたと思います。
金利なんて現状では変動・固定含めて0.5％～2％（銀行優遇込み）で推移しています。
ただし、金利が0.1％違うと3500万程借りて32年の返済だとすると60万円増減します。
やばいです（笑）
1％金利が違えば、630万円弱違います。
変動金利にするか固定金利にするかだけで630万も違うなら、変動金利にするのが当然ですよね！
だから最初は変動金利しか考えてなかったです。
ただ、銀行の人と話をして意識が変わりました。
うちの予想では今後金利は上がるだろうと予測しました。
どの程度の上がり幅になるかは分かりませんが、「上がる事は上がるだろう」と。
変動金利には5年固定・125％ルールがあって、金利が上昇しても5年間は返済額が変わらない、次の5年間は125％までしか上げられないと理解していました。
要は金利が上がっても現状の125％で済むと思ってたんです。
違いました～(≧▽≦)
金利が上がる下がるはその度に返済額が上下するのです。
5年固定・125％ルールは急激な返済額の増加にならないための救済措置ですが、「見た目の返済額」が変わらないだけで、最終的には「増えた分（減った分）、最後にまとめて返済する」事になります。
知らんがな。
この話を銀行の人から聞いて、私の認識違いを痛感しました。
金利が上がったら上がった分、下がったら下がった分、「返済額に影響を与える」のであれば、変動金利なんて怖くて手が出せません。
株と違って株の価格が下がったら即売る！とか出来ないです。
しかも「売る」のは住んでいるマンションとなれば尚更です。
今の変動金利ぐらいに下がってきたのは、1995年10月からです。
これ以降多少上下するにしても低金利で来ています。
それが27年経った現在、金利が上がるのでは？という雰囲気が出てきているわけです。
今、丁度固定金利が少しずつ上がってきていますが、そうは言いつつも過去10年ぐらいの金利の動きからすれば誤差みたいなモノですので、固定金利を選択する余地は無いように見えます。
このためやはり「変動金利一択」が普通の判断でしょう。
ただ、各方面から変動金利のリスクが懸念されるようになってきたので、借り手側も変動金利だけでは難しいという認識が出始めたことから、ミックスという変動金利と固定金利をまぜたようなローンが出てきています。
これは借りる金額をたとえば半分を固定金利で返済し、半分を変動金利で返済することで、そこそこする金利の固定金利と低金利の変動金利で返済総額を抑えていくものです。
うちとしてはこれはあんまり意味というか、価値を見いだせてません。
理由は、変動金利がこのまま10年続いたとしても、今考えている32年ローンだと残り22年はどうするの？ってなります。
これから先10年がどうなるか分かりませんが、今の定期金利が始まったのが27年前で有り、まだ35年経っていないことも懸念事項としてあります。
そして、変動金利の部分が0.1％でも上がれば、今より返済額が増えるのです。（変動金利が下がるのは見込み薄）
一番の懸念は固定金利と変動金利の差が1％しかないことです。
1％違えば630万円違うのですから大きな違いですが、変動金利が32年で現在の固定金利より上昇した場合、状況が逆転します。
固定金利より上昇しなくても、常に「大丈夫だろうか」という不安が付いて回りますし、金利が0.1％でも上がれば返済額が増えるのですから、その段階で資金計画が破綻する可能性が高まります。
これもヤバい要素です。
ウチも変動金利で考えていたとき、今の金利で32年考えてました。
月々が全部込みで10数万円で済むので大丈夫だなって思ってたんです。
だから変動金利にしようと考えていたわけです。
10年ぐらい経って0.2％ぐらい上昇しても月々の支払いは＋2000円ぐらいです。
1%上がると＋11000円になります。
やっかいなのは、それが完済まで続く、60歳70歳になっても続くことです。
やばいですよね。
0.1％上がっても後々返済する額が増えていくのが変動金利です。
このため「変動金利」を選ぶ場合は繰り上げ返済で期間短縮を視野にいれた上で返済計画を考えておかないと、大変な事になる可能性を秘めています。
繰り上げ返済で期間短縮をしけるなら、なんとかなりそうかな～と思います。
ただ大変は大変だけど、最も面倒なのはこうやって返済を常に考え続けないといけないことが32年続くことです。
変動金利の見直しは年2回あるので、32年借りてれば最低でも61回の見直しになります。
金利の見直しは61回ですが、金利の影響はその都度受けるため、今借りている金利よりも高くなったら「確実」に返済額が増えます。（もちろん高すぎる金利は下がりますので返済額が減る部分も出てきます）
そして、今借りている金利よりも高くなる可能性は「高い」です。
これは14～5年前に実際に0.2％金利が上昇していることからも分かります。
また、住宅ローンの金利が一気に下がった1996年10月頃からすれば今の金利のほうが下がっていますが、2000年～2005年ぐらいに変動金利で住宅ローンを組んだ人は今、当時と比べて0.1％上がっている可能性があります。
3500万を借りていて10年後に0.1％金利の上昇があると毎月＋1000円の負担増になります。（計算ソフト使ってます♪）
利子としては＋30万円弱総額が増えます。
でも、ここに至るまで多いのが固定金利から変動金利への借り換えです。
固定金利で2％ぐらい払っていた人なら、変動金利に変えるだけで単純に1000万ぐらい返済総額が変わる可能性があります。
借り換えをすれば＋100万ぐらい手数料等が掛かるので、数百万以上変わるぐらいじゃないと面倒のほうが多いかも知れません。
でも、それぐらいの価格差があるのも確かなので固定金利から変動金利はアリでした。
でも、これからはどうでしょう。
固定金利は今が底値という話をよく見掛けます。
実際、金利の推移を見ても、大体今が底値だよねって思います。
このため現状だけでみれば＋600万利息を多く返済することになるのですが、固定金利にする方向で準備を進めています。
いずれにせよ今の変動金利のまま32年はいかないと思い、支払総額は増えると思ってます。
ただ、3月1日の金利見直しでまた少し固定金利が高くなっちゃったので、それだけで＋53万円の返済総額増になって泣きが入ってます(>_<。)
