もうすぐ住宅ローンの決済ですが、住宅ローンの変動金利・固定金利の話題はネット上でも賑やかです。
ウチはすでにミックスで固定半分・変動半分で、変動部分は3年固定特約で変動金利よりも低い金利でスタートする予定でいます。（月末決済）
ミックスで契約するときに、「繰上返済をするなら変動金利部分を優先した方が良いですよ」と銀行員さんから助言を受けました。
変動金利から繰上返済をした方が良い理由は、変動金利が跳ね上がったときの返済リスクを低くするためです。
ローン残高に対して利息計算されるため、残高が多い方が利息も増えます。
ウチも変動金利から繰上返済をする事で考えていましたが、これ止めました。
理由は簡単でウチの場合最初の3年は全期間固定金利の方が変動金利（3年固定特約）より金利が高いからです。
そして、金利が高い方が返済額が増えます。
3年間の返済状況を固定金利の方に繰上返済をするパターンと、変動金利の方に繰上半裁をするパターンを計算してみたら、月々の返済額に数千円の違いが出ました。
そりゃあ、全期間固定金利の方が高い上に、スタートの金額も大きいのですから、返済額に影響を与えるのは当然です。
3年固定特約が終わった後は、その時の変動金利の状況によりますが、「金利の高い方」を選択して繰上返済をする予定でいます。
この手法がミックスで繰上返済をする場合に支払い利息を少なく出来るパターンになると思います。
なお、変動金利が急激に上昇したとしても、変動金利の見直しは4月10月ですから、すぐに大きな影響にはなりません。
また、ウチの場合は変動金利の上昇リスクは「固定金利の上昇で判断」にしています。
現状では固定金利が優遇金利込みで5％になってきたら、その時点で固定金利に切り替える予定です（何年にするかはその時の状況次第）。
固定金利6％でも耐えられるような資金計画にしているので、5％は丁度良い線引きになります。
固定金利の優遇で5％（ウチの場合）となれば、店頭金利は7％ですから、変動金利自体も店頭金利で3～5％ぐらいにはなっていると思います。
繰上返済の状況にもよりますが、仮に変動金利が上昇しても大した影響がなさそうなら、変動金利のままにしますし、影響が大きいなら固定金利に切り替えれば良いだけなので、いずれにせよ大したリスクはありません。
これらのことから、ウチのやり方なら繰上返済は「金利の高い方」が正解だろうと見ています。
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