住宅ローンの事前審査ぐらいで出てくる借入可能額と返済額は大抵が変動金利で出てくると思います。
その方が見た目上、安く出来るからです。
家を探すときは「いくらの家を買えるかな」って思うので、「いくら借りられるだろうか」と上限をしろうとします。
これが「借りられる金額」です。
ウチも最初は何もしらないので、「借りられる金額」をau住宅ローンのシミュレーションで出したりしてました。
確かに「借りられる金額」が分からないと家探しも出来ないので大事です。
ただし、借りられる金額＝返済出来る金額ではありません。
理由は、新築・中古に関わらずマンションは管理費と修繕積立金、それに固定資産税の3点セットが固定費になるからです。
全部足すと安いところでも15000円前後ぐらいからスタートします。
ウチは3万弱でした。
これが毎月の返済額にプラスされます。
毎月の返済額が10万だったら、単純に13万円になります。
このため本当に必要なのは「借りられる金額」ではなく、「月々の固定費（返済額＋管理費などの固定費）」の設定をし、そこから逆算します。
月々の固定費が10万円で管理費等を差し引いて7万になるなら、35年ローンで2,940万が上限になります。
これには金利を含むので、実際に借りられる金額は2700万ぐらいです。（0.5％計算）
しかも、これは「今の変動金利」で考えた場合です。
これが「今の固定金利」で考えると、2300万まで下がります（1.5％計算）
これが本当の所です。
でも、もうローンの申し込みを確定して変動金利にしちゃった場合、どうするかです。
今はまだ変動金利も低いので心配いりません。
今、必要なことは、金利がいくらまで上がる事に返済が耐えられるかを把握することです。
数字を具体的に把握することで、出来る事・出来ない事が明確になります。
ちなみに35年ローンで3500万ぐらいでしたら、0.1％の上昇で月々の返済は1600円弱の上昇で済みます。
現段階で当面、視野にいれるのは過去20年で最も金利が上がったのが大体0.4％ぐらいです。
＋0.4％だと35年3500万で毎月6400円の上昇になります。
細かい話ですが、どれぐらい負担が増えるのかが分かれば、どれくらいまでなら耐えられるかも分かります。
また、変動金利の場合、大抵の銀行が5年間は返済額が変わらない制度を適用しています。（ネット系銀行の一部は適用無）
ですので、今はまだ大丈夫です。
しかも、変動金利も低いです。
不安になりすぎる必要はありません。
でも、備えないわけにもいきません。
返済額は変わりませんが、変動金利は6ヶ月毎に修正され、5年後の返済額に影響を与えてきます。
この5年間を使って、繰上返済を検討するか、固定金利に移行するかを考えます。
繰上返済も固定金利も支払い利息の上昇を抑えるためです。
繰上返済をした方が良い、固定金利にした方が良いという話では無く、「備える」が目的です。
変動金利が安いのは現状で確かですし、金利が上がるといわれているのは、今に始まったことではありません。
金利の動きなど読めないのですから、既に変動金利で契約をしてしまっていても、それが破綻に繋がるわけでもありません。
ただ、変動金利は「変わらない」と思っていたら危ういっていう話です。
金消契約（ローン契約）の時にリスクの説明も受けているはずですが、頭の中を素通りした可能性もありますし、契約の場で考えるなんて無理です。
だからこそ、「借りられる金額で借りたとき」は、返済可能額について十分に考え、状況によっては物件売却も視野にいれます。
視野に入れるだけで売った方が良いっていう話じゃないです。
住宅ローンは不確定な要素も多いですが、「完済」だけは確実な未来です。
それが返済による完済なのか、物件売却による返済なのか、保険の適用による返済なのかは別にしてです。
到達点が分かっているのですから、どうすれば到達出来るかを「今」考えた方が良いです。
それでも困難なケースがあるかもしれませんが、何も考えないで「聞いてない！」みたいになるより余程安全ですし、何とかなります。
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