「住宅ローンの固定金利か変動金利か整理するポイント」で変動金利の方が支払う総額が少なくなるから悩むけど、金利上昇のリスクはどうするかって話で終わりました。
うちが悩んでいるのもまさにこの辺です。
金利上昇リスクに備えるというか、金利が上昇しても耐えられる限度はどれくらいかを整理しました。
固定金利で返済額を出したとき、管理費・修繕積立金・固定資産税を足して15万からスタートと成りました。
正直大きいというか、当初予算を2万超えてます。
固定金利が3月に少し上がってしまった影響を受けてます。
この15万を払えないなら最初から固定金利の設定は無理ですが、繰り上げ返済を前提にするなら5年踏ん張れば13万弱まで下げられることが分かりました。（ローン返済の計算はここを使ってます）
現状の生活スタイルならぎりぎり無理をしなくても過ごせる範囲です。
後はこの15万をベースにして、変動金利の返済計画を考えていきます。
返済可能な利率の範囲を割り出すわけです。
うちの場合は15万を17年間、それ以後は10万として、繰り上げ返済は毎年100万ずつ17年を前提条件にしました。
返済であまりが出たものはそのまま貯金していきます。
すると分かったのが
・金利1％が5年、その後6％が27年の変動金利だと持ちこたえられない
・同じ条件で半分を固定金利、半分を変動金利にするミックスの方法だと持ちこたえられる
ということです。
ミックスだと月に5年後に16万の支払いが発生しますが、5年間の差額の貯金でカバー出来ます。
前提条件として繰り上げ返済を毎年100万ずつ返済していないと成り立ちませんが。
ここで初めて「ミックス（固定金利・変動金利）」の選択肢が出てきました。
これによって「15万」と「17年間の100万繰り上げ返済」が確保出来れば、ミックスである程度お得に返済していけることが分かりました。
まだ住宅ローンを組む前の段階なのでこういう選択肢が出てきますが、既に住宅ローンを組んでいて変動金利にしている場合は、固定金利への移行を検討します。
今の変動金利から固定金利となると利率が上がり、大体1％前後ぐらいです。
このため今がいくらか分かりませんが、始めたばかりなら600万ぐらいは追加で返済する必要が出てきます。
ただこれも、繰り上げ返済を前提に組んでいくなら、＋600万にはならないので、検討の余地有りです。
うちもミックスを考える前は固定金利移行も念頭に入れていました。
変動金利から固定金利に移行する場合の手数料もネット上なら無料の銀行がありますし、有料でも数千円～2万円ぐらい？ですので、今後の事を考えたら移行するのも手です。
変動金利は「必ず変わるもの」というのが今後のスタンダードだと思います。
問題は「いつ」変わるか、「どれくらい」変わるかが分からないから困るので、ここぐらいまで金利が上がっても耐えられる、これ以上は無理という線引きを早い内に計算します。
うちの場合のように優遇金利後1％5年6％27年といった感じです。
後は「固定金利に移行を検討する金利」も見ておきたいです。
変動金利より固定金利の方が「高い」のが基本ですが、急激な変動金利の上昇があった場合、固定金利を上回るタイミングがあるかもしれません。（タダの予想です）
変動金利から固定金利の移行はネット上で手続きが出来るので、うまくすれば少しはマシな固定金利で移行出来るかも知れません。
もしかすると、こうやってあれこれ考えるのが変動金利のリスクでもありメリットなのかも知れないです。
もう頭がパンクしそうです～
コメント