ウチは一切持ち出しをしたくなかったので、全部込み込みで出来る銀行を不動産屋さんに探して貰いました。
ウチは不動産屋さんに任せたので知りませんでしたが、諸費用込み、リフォーム代も込みにすると、受けてくれる銀行さんが少ないらしいです。
しかも頭金0円ですし。
これでも手付金の段階で必ず「現金の持ち出し」が必要になるのは後になって分かった話ですが、現状で持ち出しは最小になっています。（「手持ち現金が無かったら諸費用込みの住宅ローンでも家は買えない」）
頭金0円、諸費用・リフォーム代込みでも住宅ローンを組ませてくれるところがありました。
しかも、住宅ローンと同等の金利でOKでした。
これはリフォームローンを組んだとき、優遇金利があったとしても住宅ローンより金利が高くなるので、住宅ローンの中に組み入れて貰えたのはありがたいです。(この基準で銀行を探すのもアリ）
ウチの場合はこういう面倒な感じになったので、自分で金利の安い銀行を探すよりも、不動産屋さんに全部任せた方が楽ちんでした。
人によると思いますが、手間を考えたら相当違います。
さて、諸々込みにしたお陰で完全なオーバーローンになっているわけですが、オーバーローンだといろいろな意見がネットで見られます。
一番多いのは諸費用も払えないなら、返済破綻のリスクが高まるっていう話です。
実際、ウチも諸費用とリフォーム代をまとめて払うことは出来ません。
手付けぐらいなら現金を出せますが、500万以上の費用・リフォーム代となると無理です。
そういう意味では破綻予備軍と言っても良いかも知れないです。
じゃあ、実際はどうなの？って感じですが、「いや～～、全部借りられてラッキー！」っていうのが本音です（笑）
現金を手元に残しておくことが出来ると何かあっても対応がしやすいメリットがありますし、無理をしなくて済みます。
借金なんだから利息分無駄でしょ？っていう考え方もあります。
住宅ローンは借金の中でも最も金利が低い部類だと思っています。
キャッシングとかリボ払いとかに比べれば雲泥の差です。
全期間固定金利で考えると、利息は3500万32年で毎月17000円弱が加算されていることになります。（1700万の繰上有り）
この利息分17千円を無駄と考えるか、分割払いで生活にゆとりを持ちながら、他の事に融通を利かせられると考えるかです。
そして、一番重要なのは「そもそも返済可能なのか？」です。
頭金0円がどうとか、諸費用込みがどうとか、リフォーム代がどうとかは関係無く、頭金を入れても、諸費用・リフォーム代を自腹で出しても、返済不能な住宅ローンを組んだら終わりです。
住宅ローンの返済を考えるとき、最初の目安は「全期間固定金利で返済出来るかどうか」だと気がつきました。（「中古マンションの住宅ローンの固定金利と変動金利で悩む時はどちらを選べば良い？」）
現状で全期間固定金利が高く、返済額が最も多くなるのですから、ここが押さえ処になります。
ウチの場合、月々が15万弱（管理費・修繕積立金・固定資産税込み）になるため、これが32年続くのはきついです。
この段階ではウチも破綻予備軍だな～ってなります(>_<。)
そこで考えたのが「今」はこの返済額でも大丈夫なので、繰上返済を込みに返済額を減らすことを考えました。
ウチは繰上返済をしても、返済期間の短縮では無く、返済額の減額を選択する予定です。
10年後には相当返済が楽になっています。
ウチのプランのキモは繰上返済と余剰金の確保です。
繰上返済は良いとして、余剰金というのは、毎月15万は必ず用意し、差引で残った分はそのまま貯蓄していく分を余剰金としています。
これ10年後には200万以上積み上がります。
繰上返済で毎月の返済額は下がるけれど、用意するお金は15万から変えないからです。
これによってウチはローン破綻のリスクを下げていきます。
結果的に借りる金額が大きくなるから返せるかどうか？って話です。
変動金利を全額割り当てても良いかもしれませんが、変動金利のリスクは金利上昇なのですから、0.1％上がるぐらいのリスク予測では無く、5％ぐらいは考えておいた方が良いです。
さすがに現状の変動金利0.5％前後ぐらいじゃないと返済出来ないような返済計画だと、破綻する可能性が高まります。
貸してくれるならいくら借りても良いと思うのですが、最終的には返済出来ないと任意売却をしても借金が残るパターンになりかねないので、「月々の返済可能額の上限」を把握しておいた方が良いです。
これさえ分かっていて、その範囲ならいくら借りても大丈夫な可能性が高まりますので。
コメント