今月3月に3年の固定金利が終わり、「次どうする？何もしないなら変動金利に変わるよ？」と銀行さんから連絡が来ています。
これまでの固定金利は変動金利よりも安く0.39％でした。
これが3月末で終了します。
このまま何もしなければその時の短期プライムレートの状況次第ですが、現状では変動金利優遇込みで0.625％が予測されます。
0.39％からは0.235％の上昇になります。
月々の返済は大体＋1700円アップします。
今後、変動金利がどんどん上がることが予想されるので、固定金利にするかどうかです。
今のところこんな感じになりそうです。（1770万を基準。全て優遇込みの金利）
| 最初の3年 | 0.39％ | 49,037円 |
| 次回を2年固定 | 2％ | 61,132円 |
| 次回を3年固定 | 2.15％ | 62,343円 |
| 次回を5年固定 | 2.25％ | 63,158円 |
| 次回を10年固定 | 2.45％ | 64,807円 |
| 次回を変動金利（現在の基準） | 0.625％ | 50,698円 |
固定金利に変更すると一番低い2年固定でも12,000円ほど月々の返済額がプラスになります。
変動金利なら1,700円なのに7倍も多く返済するなら変動金利の選択肢一択ですね！と考える前に考えることがあります。
まず、これから先、変動金利が0.625％から2％に上がるまでにどれくらいの期間が掛かると予想するかです。
ウチが借りている銀行の2年固定金利が2％（優遇込み）に達することはこれまでにありませんでした。
過去25年の推移を見ても最大で2年固定1.5%（優遇込み）です。
それも2ヶ月だけで、その後再び下がりました。
住宅ローンの固定金利も長いこと変化しない時があったのですが、その後の傾向として上がり続けています。
2000年代の2年固定の様子を見ていると、金利が上がり始めた2005年11月から今まで上下は多少ありますが、上がり続けています。
固定金利の上下幅は何年固定にするかでばらつきます。
一番長い10年固定（超長期は別基準の金利）は期間が長いこともあり、2年固定よりも細かく動いています。
ただどちらも2021年ぐらいから金利上昇局面に入っています。
上げ下げしてますけどね。
上がっているのはしょうがないとして、どれぐらいの幅かです。
2年固定はおおよそ2.1％の上昇で、10年固定は1.55％の上昇、変動金利の上昇は0.375から0.875がこれまでの数値なので0.5％の変化幅があります。
これが過去25年の大体の変化です。
25年間での変動幅なんです。
仮に過去25年分の変化がこれから先5年で来た場合、固定金利は2年固定が4％（優遇込み）、10年固定も4％（優遇込み）になります。(ウチの場合）
余程の情勢変化が無い限り固定金利を追うように変動金利は変化しているのですが、それでもこれから先5年以内に今の0.625％が固定金利の4％に手が届くことは多分無いです。（変化幅が大きすぎて経済活動に大きな支障が出るため）
多分無いけれど、一応想定します。
想定するために少しでも根拠を入れておきたいので、ここでアメリカの住宅ローン金利を見るとウクライナ戦争以前は大体3％前後ぐらいです。
2025年3月は7％を切っていますが住宅ローンの金利は大体7％前後だと思って良く、ウクライナ戦争開始後は7％を高止まりとしています。
戦争前と比べると4％程度増加していることが分かります。
今のアメリカですらこの推移で済んでいるということは、リスク想定として今の金利から4％増を見込んで考えれば良い事が分かります。
日本の情勢から見てこれから先5年で変動金利で4.625％になる可能性がどれだけあるか？ってことです。
変動金利がこれから先5年で2％（優遇込み）になる可能性はあると思いますが、4.625％は考えにくいです。
となると、今、変動金利から固定金利を組む必要性は低くなります。
もちろん変動金利が2％（優遇込み）になれば、その時の固定金利は3％（優遇込み）は軽く超えていると思います。
固定金利は4％以上（優遇込み）になっているかもしれません。
ざっくりとした上昇幅なのですが、固定金利が4％（優遇込み）の時に固定金利にした場合、ウチの場合は月々の返済が＋25000円くらいになります。
これなら現段階でも耐えられる返済計画にしてあります。
変動金利を固定金利に切り替えるタイミングは、固定金利が7％（優遇込みで5％）だと見ています。
5%になると、ウチの場合だと＋38000円になり、この辺までしか返済計画を予測していません。
たぶん、そこまでは行かないと思うな～。
そもそもですが、これから10年で8％（優遇込み）までは想定しましたが、それでも10年後の想定です。
今、金利が8％（優遇込み）になると返済が破綻します。
でもね、アメリカでもそうですが、ここまでの金利の状態がずっと続く事はあり得ません。
過去の日本でも無いし、アメリカでもありません。
超高金利になったとしても、10年も続かないのです。
国が破綻してしまう。笑
何を言いたいかといえば、仮に固定金利が優遇込みで5％になったとして、変動金利が優遇込みで5％になったとしても、その状態が十年単位で続く事は想定されないという話です。
今のように金利が上昇局面に入っている状態ですら、高金利ではないため誤差みたいなものです。
固定金利ですら過去25年の変動幅がせいぜい2％程度であり、変動金利については0.5％しか変化していません。
変動金利が5％（優遇込み）になるには今の基準からすれば4.5％の変化が必要ですが、日本が戦争状態にならない限り短期的な変化は想定しようの無いほどの金利だということが分かります。
だからここまでは考えなくて良いです。
後は考えることとして、現在の2年固定が2％（優遇込み）、10年固定が2.45％（優遇込み）のこの数値が、変動金利でどれくらいの期間で実現されるかです。
向こう2年で変動金利が優遇込み2％（表示金利は4％）になることはちょっと考えられないです。
向こう10年で変動金利が優遇込みで2.45％（表示金利は4.45％）になる可能性はあるかもしれません。
ただし、ずっと2.45％のままで推移するか？と考えると、「どうかな？」というのが正直なところです。
固定金利と変動金利を考える上で返済額が基準になりますが、最終的には「平均金利」の影響を受けます。
ここで言う平均金利とは支払い開始からの5年間の平均した金利とか10年間の平均した金利のことです。
ウチの場合なら最初の3年が0.39の固定金利でしたが、今後は変動金利になります。
仮に今の変動金利（優遇込み0.645％）のまま2年が過ぎると、5年間の平均金利は0.492が実際の金利になります。
私の想定では2年後ぐらいまでに変動金利3％（優遇込み1％）になり、その後5年ぐらいは変動金利4％（優遇込み2％）になったら良いな～と思っています。（これで返済開始から10年です）
この場合、10年目までの平均金利が1.714％になり今より返済額が月々＋1万円ほどになります。
これがこれから7年変動金利で4％（優遇込み2％）だった場合です。
では固定金利10年の優遇込み2.45％を選択したらどうなるか。
単純に変動金利の平均よりも増えてしまうため、月々の返済も＋16000円弱です。
繰り返しますが、住宅ローンは借りている金額残が大きい時は適用金利の低い方がトータルの返済額は減ります。
たとえ10年後に10％の金利になったとしても、今１％の金利なら、トータルの返済額は最初から10％の金利よりも低くなるのです。
ぐだぐだとどうでも良いことを書いていますが、要は現状の変動金利なら固定金利が1％（優遇込み）前後ぐらいじゃないなら選択するほどじゃないという話です。
変動金利は情勢の影響を受けて変わりますし、今後、上昇すると思って良いです。
でも、いきなり2％も3％も上がるわけではなく、上がり下がりを繰り返しながらです。
上の方で想定金利を固定金利が5％（優遇込み）になったらみたいなことを書きましたが、短期間固定金利にする選択はあっても良いですが、5年も10年も選択する感じにはなりません。
変動金利が長期間高止まりする可能性が低いためです。
1990年代の高金利時代には8％台もありましたが、短期間でした。
6％以上をみても3年程度です。
5％以上は10年もありません。
金利が下降局面に入り、4％を切ってからは過去30年の間4％を超えたのは一瞬です。
優遇込みの実質金利ならもっと低い状態が何十年も続いています。
これが今後も続くと言う意味では無く、金利上昇局面に入っている現状であっても極端に高い金利の状態になる可能性は想定出来ないわけです。
それこそ日本が戦争状態にならない限り起きえないですし、戦争状態になったとしてもそれが何十年も続く事は想定出来ず、結果的に優遇金利が1％前後の固定金利ぐらいなら選択の余地はある、高くても2％前後ぐらいまで。
結論として変動金利の動きを注視しつつも、当面は変動金利のままで良いことが分かりました。
それ以上の固定金利なら通常は選択肢に入ってこないです。
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