住宅ローンを考える時に毎月いくらなら返済出来るかを考えるところから始まると思います。
うちも同じで、今の家賃ぐらいで収まれば良いな～って思ってました。
ところがマンションを買うとローンの支払いだけじゃだめで、マンション管理費・修繕積立金・固定資産税の支払いも毎月の固定費になります。（「マンション購入価格も大事だけど、維持費として管理費と修繕積立金の把握は必須」）
このため実際の毎月の支払いはローン返済額に加えて管理費などの２～5万ぐらいはプラスされますし、この２～5万はそのマンションを持つ限り一生続きます（ローン完済、または賃貸に出しても続きます）。
これも含めて「いくらなら返済出来るか」となり、これぐらい返済出来るなら○○万円を借りることは出来る、と逆算が可能になります。
最初に借りられる金額ではなく、家関連で支払う毎月のお金全部の合計にローン期間分をかけ算するわけです。
このため月に全部込みで10万円が支払いの限界の人は、35年ローンの場合、ローン可能額は大体2300万円ぐらいまでは借りられることが分かります。（ローン＋管理費等込みで35年で合計4200万）
実際にはもっと借りられるかも知れませんが、借りたら破綻する可能性が急激に高まります。
それは10万円が限界な人だからです。
これにボーナス払いなんていれたら、確実に破綻すると言えるのでは？という感じです。
借りられる金額を算出するのはどこでもやっていますが、本当に必要なのは「35年間毎月いくらなら払えるか？」です。
そして、その金額を設定したら毎月必ず引き落とし口座に入れていきます。
こうすることで何が起きるかと言いますと、差引残が積み立てられていくことです。
10万円支払えるとしても、実際には95000円ぐらいでしょう。
そうすると毎月5000円積み立てられていきます。
繰上返済をすれば、更に支払金額は少なくなりますが、それでも10万円を入れ続けます。
これによって差引分がどんどん積み立てられていき、それが35年続けばどうなるかって話です。
また、変動金利にしていても、金利が安いうちに積み立てられた残金のお陰で、金利がたかくなったとして11万や12万の支払いになっても、残金から充当出来ます。
残金から充当している間に固定金利にするなどして対策をとっていきます。
「住宅ローンで変動金利を選ぶ最大のリスクは金利上昇ではなく、支払い不能になること」でもお話をしていますが、金利上昇のボーダーラインを決めておけば、大変な状況になる前に固定金利に切り替えられる可能性が高まるので安心度も違ってきます。
固定金利か変動金利かよりも「35年で考えたとき、毎月いくら払えるのか」を最初に考え、決める事です。
それが可能な物件なら大丈夫ですし、ダメな物件ならいくら良くても破綻の可能性が高まるばかりです。
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