今、ロシアとウクライナの問題で物価が上昇し、アメリカが金融を引き締めるということで金利を上げるというニュースが出ています。
今小のタイミングでか！って思う人もいると思いますが、うちは最後まで固定金利と固定金利特約（３年）、以降変動金利か固定金利のミックスにしました。
変動金利と固定金利のどちらで選ぶかはめっちゃ悩みましたが、答えを出すときはシンプルでした。
１．金利が上昇しても返済出来るなら変動金利で良いです。
２．金利が上昇したら返済出来なくなりそうなら固定金利になります。
３．そして、何％の固定金利なら返済が継続出来るかで、自然とローンを組む銀行が決まります。
線引きはシンプルですが、ここでネックになるのが、金利が上昇したら返済出来なくなるといっても「何％までの上昇なら返済可能か」です。
一つの目安が固定金利になります。
今は低金利時代なので店頭金利から更に優遇金利の扱いがあり、固定金利で1.5％前後ぐらいです。
安い所なら固定金利なのに1％を切ってるところもあるみたいです。
この場合の固定金利は「最後まで固定金利」です。
5年や10年の固定金利ではありません。
仮に1.5％の固定金利として、この固定金利が最後まで続いても返済が可能なら、返済に余裕があることが分かります。
そして、だからこそ変動金利にしたいという想いも出てくるのが、このタイミングです。
今の変動金利は0.5％以下の所も多いです（優遇金利込み）。
1％違えば32年630万違うっていう話はずっとしてきました（うちの場合）
月で計算すると2万円弱が上乗せされています。（繰上返済無し）
出来ればお得にしたいのが人情ですので、変動金利で何とかならないだろうかと考えるわけです。
変動金利にすれば単純に差額分は貯金はもちろんのこと投資にまわすことも出来ます。
では、変動金利に出来るかどうかを考える場合、どういう目安があるかです。
うちの場合は完全に変動金利にした場合、平均して変動金利（優遇込み）が1％が10年続くなら、残り22年が変動金利の平均が8％でも耐えられる計算が出来ました。
でも、変動金利（優遇込み）の平均1％が5年で、残り28年が平均6％だった場合、破綻します。
変動金利が6％って店頭金利で8％です（優遇が2％だった場合）。
過去の変動金利は店頭金利で最大9.5％まで行きました。
優遇込みでも7.5％です。
これが28年続くことなどあり得ませんが、リスクを最大にした場合、破綻するとなると決めきれません。
でも、極端な話、変動金利が7.5％で32年（うちの場合）続いても支払いが出来るなら、変動金利でOKです。
変動金利は金利上昇時に一括で返済出来る余財がある人が選んだ方が良いといわれるのは、これが理由です。
ちなみに固定金利1.57％が32年と変動金利で7.5％が32年の金利差は5千万円弱です。
変動金利を選ぶということはそういうことっていう結論に達しました。
それにも関わらず固定金利一本じゃなくて、変動金利のミックスにしたのは、変動金利の怖さが分散されたからです。
変動金利は借りた金額の大きくなるほど返済額もふくれます。（当たり前）
3500万に変動金利を掛けるのと、半分の1770万に変動金利を掛けるのでは、当然利息も半分になります。
1770万で変動金利1％を5年、8％27年にした場合、破綻しないで済みます。
これは店頭金利3％を5年、11％を27年の計算です。
店頭金利が11％なんてありませんから、事実上あり得ない計算になります。
ただし、1％を5年というところがネックになっていました。
今の様に海外の有事と物価上昇局面では店頭金利3％優遇で1％の壁など数年も掛からないのでは無いかという懸念があります。（数年掛かれば良い方）
だからどうするかって悩んでいる時に出てきたのが、固定金利特約優遇3年間のキャンペーンです。
しかも変動金利より安くなるキャンペーンだったので、即決しました。
3年間低い金利で支払う中で繰上返済も入れていけば、金利が大幅に上昇しても耐えられるためです。
今、変動金利にするか固定金利にするか悩んでいる場合は、最初の判断基準は「金利が安いかどうか」ではなく、最後まで固定金利でいった場合、返済しきれるかどうかです。
固定金利で返済しきれないなら、家を買うのは止めた方が良いです。
どこかで破綻する可能性が高いからです。
返済しきれると判断出来た場合は、変動金利で行けるかどうかを検討します。
その場合は7.5％が30年～35年続いても返済出来るかどうかが一つの目安です（極端な目安ですが）。
これで返済出来るなら変動金利一択で十分です。
7.5％は無理だけど・・・という場合は、最後まで固定金利と変動金利のミックスで耐えられる境界線を模索します。
この場合の模索の仕方はまた今度書きます。
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